No SAC (Sistema de Amortização Constante) você abate sempre a mesma fatia do principal, então a parcela começa alta e cai todo mês. Na Tabela Price a parcela é fixa, mas nos primeiros anos ela é quase toda juros — o saldo devedor desce devagar. Para o mesmo prazo e a mesma taxa, o SAC custa menos juros no total. A Price só ganha quando a parcela inicial do SAC não cabe no seu orçamento ou na sua comprovação de renda. Abra a aba SAC × Price para ver os dois com os seus números.
A Taxa Referencial corrige o saldo devedor todo mês, por cima dos juros contratados. É por isso que o contrato é anunciado como «9,78% ao ano + TR». A TR ficou exatamente em zero de 2018 a 2020, o que fez muita gente esquecer que ela existe — mas voltou a correr perto de 2% ao ano. Num contrato de 30 anos isso muda o custo total em centenas de milhares de reais.
Reduzir o prazo economiza mais, porque elimina os meses em que os juros ainda incidiriam. Reduzir a parcela alivia o orçamento no mês, mas mantém a dívida viva pelo mesmo tempo. A escolha é sua a cada aporte, e o banco é obrigado a aceitar — a Resolução CMN veda cobrança de tarifa por amortização extraordinária. Use o Mapa do desconto para ver o mínimo que você precisa aportar para cortar uma fatia dos juros.
O Custo Efetivo Total junta tudo que sai do seu bolso: juros, correção monetária, seguro MIP (morte e invalidez, sobre o saldo devedor), seguro DFI (danos ao imóvel, sobre o valor de avaliação) e a tarifa de administração. Um contrato de 9,78% ao ano costuma chegar perto de 12% de CET. É o CET que você deve comparar entre bancos, nunca a taxa de vitrine.
Durante a obra não incidem juros, mas o saldo devedor e as parcelas são corrigidos todo mês pelo INCC (ou pelo CUB do seu estado). Como as parcelas de obra costumam cobrir só uma parte do preço, o saldo que sobra para financiar no banco chega nas chaves bem maior do que o da planilha original. Essa diferença é o resíduo — e é a surpresa mais comum do mercado. Em 2021 o INCC fechou em 13,84%.
Porque o reajuste salarial da construção civil tem data-base em maio, e entra no índice no mês seguinte. Na série do CUB-SC desde 2015, junho subiu 1,72% ao mês na média, contra 0,35% nos meses calmos. Num contrato na planta, o que pesa não é quantos meses ele dura: é quantos junhos ele atravessa. A aba Sazonalidade do índice mostra essa crista ano a ano.
A Resolução CMN 5.255, de outubro de 2025, elevou o valor máximo do imóvel financiável pelo Sistema Financeiro de Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Acima disso o financiamento sai pelo SFA, com taxas de mercado e sem uso do FGTS.