Simulador de financiamento imobiliário que roda o seu contrato mês a mês com a TR, o IPCA e o INCC que de fato aconteceram, e não com uma média chutada. Sem cadastro, e os seus números não saem do navegador.
No SAC (Sistema de Amortização Constante) você abate sempre a mesma fatia do principal, então a parcela começa alta e cai todo mês. Na Tabela Price a parcela é fixa, mas nos primeiros anos ela é quase toda juros, e o saldo devedor desce devagar. Por isso o Price soma mais juros no total: você fica devendo mais dinheiro por mais tempo. Isso não quer dizer que ele seja mais caro. Trazidos a valor presente pela taxa do próprio contrato, os dois valem o mesmo; o Price só custa mais de verdade se a diferença na parcela ficar parada ou render menos que o financiamento. Na prática, a escolha é entre a parcela que cabe hoje e o saldo que cai mais rápido. Abra a aba SAC × Price para ver os dois com os seus números.
A Taxa Referencial corrige o saldo devedor todo mês, por cima dos juros contratados. É por isso que o contrato é anunciado como «9,78% ao ano + TR». A TR ficou exatamente em zero de 2018 a 2020, o que fez muita gente esquecer que ela existe, mas voltou a correr perto de 2% ao ano. Num contrato de 30 anos isso muda o custo total em centenas de milhares de reais.
Reduzir o prazo economiza mais, porque elimina os meses em que os juros ainda incidiriam. Reduzir a parcela alivia o orçamento no mês, mas mantém a dívida viva pelo mesmo tempo. A escolha é sua a cada aporte, e o banco não pode cobrar tarifa pela amortização antecipada (Resolução CMN 3.516/2007). Cada real adiantado rende o custo do seu contrato, juros mais TR, sem imposto: só compensa mais investir do que amortizar se você achar uma aplicação que pague mais que isso já descontado o IR. Use o Mapa do desconto para ver o mínimo que você precisa aportar para cortar uma fatia dos juros.
O Custo Efetivo Total junta juros, seguro MIP (morte e invalidez, sobre o saldo devedor), seguro DFI (danos ao imóvel, sobre o valor de avaliação) e a tarifa de administração. Por regra do Banco Central (Resoluções CMN 3.517 e 3.909), o CET que o banco informa não inclui a TR nem outro índice que varia, porque ninguém sabe quanto ele vai ser. Por isso o simulador mostra os dois: o CET como o banco calcula, que é o número para comparar propostas, e o custo com a TR projetada, que é o que você de fato paga. Compare CET com CET entre bancos, nunca a taxa de vitrine.
Durante a obra não incidem juros, mas o saldo devedor e as parcelas são corrigidos todo mês pelo INCC (ou pelo CUB do seu estado). Como as parcelas de obra costumam cobrir só uma parte do preço, o saldo que sobra para financiar no banco chega nas chaves bem maior do que o da planilha original. Essa diferença é o resíduo, e é a surpresa mais comum do mercado. Em 2021 o INCC fechou em 13,84%.
Porque o reajuste salarial da construção civil tem data-base em maio, e entra no índice no mês seguinte. Na série do CUB-SC desde 2015, junho subiu 1,72% ao mês na média, contra 0,35% nos meses calmos. Num contrato na planta, o que pesa não é quantos meses ele dura: é quantos junhos ele atravessa. A aba Sazonalidade do índice mostra essa crista ano a ano.
A Resolução CMN 5.255, de outubro de 2025, elevou o valor máximo do imóvel financiável pelo Sistema Financeiro de Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Acima disso o financiamento sai pelo SFA, com taxas de mercado e sem uso do FGTS.